Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Nasıl Çıkarabilir?

Bir taşınmazı kiracılı şekilde satın alan yeni malikin, kiracıyı çıkarma konusunda ne gibi hakları olduğu sıkça sorulan bir konudur. Bu yazıda yeni malikin tahliye hakkını ve izlemesi gereken süreci ele alıyoruz.

Mülkiyetin Devri Kira Sözleşmesini Sona Erdirmez

Türk hukukunda geçerli olan “satım kirayı bozmaz” ilkesi uyarınca, bir taşınmazın satılması, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir ve eski malikin sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerine halef olur. Dolayısıyla yeni malik, salt mülkiyeti devraldığı gerekçesiyle kiracıyı derhal çıkaramaz.

Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Hakkı (TBK m. 351)

Buna karşılık kanun, yeni malike özel bir tahliye imkânı tanır: taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa, yeni malik bu ihtiyaca dayanarak tahliye davası açabilir.

İzlenmesi Gereken Süreç

Yeni malikin bu hakkı kullanabilmesi için iki yoldan biri izlenebilir: Taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek ve bu bildirimden altı ay sonra tahliye davası açmak; ya da mevcut kira sözleşmesinin süresinin bitimini beklemek ve sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açmak. Yeni malik bu iki yoldan dilediğini seçebilir; ancak her iki yolda da öngörülen süreler hak düşürücü olduğundan titizlikle takip edilmelidir.

İhtiyacın Gerçek ve Samimi Olması Şartı

İhtiyaç sebebiyle tahliyede olduğu gibi, yeni malikin ileri sürdüğü ihtiyacın da gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. Salt taşınmazı boşaltıp kısa süre içinde başka bir kiracıya vermek amacıyla açılan davalar, ihtiyacın samimiyetsizliği gerekçesiyle reddedilebilir; nitekim kanun bu ihtimale karşı, ihtiyaç sebebiyle tahliye edilen taşınmazın belirli bir süre yeniden kiraya verilmesini sınırlandırmıştır.

Görevli Mahkeme ve Zorunlu Arabuluculuk

Bu davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Önemli bir usul kuralı: 7445 sayılı Kanun'un 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklediği 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda -tahliye ve kira tespit davaları dahil- dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenmeden açılan dava, mahkemece usulden reddedilir.

• Taşınmazı satın aldıktan sonra bir aylık bildirim süresini kaçırmayın; bildirimi yazılı ve tebliğ edildiği ispatlanabilir şekilde yapın.

• İhtiyacınızın samimi olduğunu gösteren somut belgeleri (mevcut konut durumunuz, aile durumunuz gibi) hazırlayın.

• Kiracıysanız, yeni malikin bildirim ve dava açma sürelerine uyup uymadığını mutlaka kontrol edin.

• Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk başvurusunu unutmayın.

Bu yazıdaki bilgiler güncel mevzuat esas alınarak hazırlanmış genel bilgilendirme niteliğindedir; her kira ilişkisinin kendine özgü sözleşme hükümleri ve delil durumu bulunduğundan hukuki tavsiye yerine geçmez. Dosyanızı değerlendirmemiz için Yılmaz Hukuk ve Danışmanlık Bürosu'na +90 553 007 93 97 numaralı telefondan ulaşabilir ya da web sitemizdeki iletişim formunu doldurabilirsiniz.