10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Nasıl Yapılır?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirli süreli bir sözleşmenin süresi dolduğunda kiracı süresinde bildirimde bulunmadıkça sözleşme kendiliğinden bir yıl daha uzar. Bu uzama, kanunda öngörülen on yıllık bir süre boyunca devam eder. Bu yazıda “10 yıllık kiracı” olarak bilinen bu durumda kiraya verenin tahliye hakkını ele alıyoruz.

TBK m. 347'nin Düzenlemesi

TBK m. 347 uyarınca, kiracı belirli süreli sözleşmenin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır; kiraya veren bu süre boyunca yalnızca sözleşme süresinin bitimine dayanarak tahliye talep edemez. Ancak aynı madde, kiraya verene önemli bir hak tanır: on yıllık uzama süresinin sonunda, kiraya veren bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

On Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır?

On yıllık süre, sözleşmenin başlangıç tarihinden değil, kira ilişkisinin fiilen kurulduğu tarihten itibaren hesaplanır ve sözleşmenin ilk belirlenen süresi de bu hesaba dahildir. Örneğin, belirli süreli olarak kurulmuş ve kendiliğinden yıldan yıla uzayan bir kira ilişkisinde, ilişkinin başladığı tarihten itibaren geçen toplam süre on yılı doldurduğunda, kiraya verenin sebepsiz fesih hakkı doğar.

Kiraya Verenin Sebepsiz Fesih Hakkının Kullanımı

Bu hakkın kullanılabilmesi için kiraya verenin, içinde bulunulan uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunması gerekir. Bildirim usulüne uygun ve süresinde yapılmazsa, sözleşme bir yıl daha kendiliğinden uzar ve kiraya veren bir sonraki uzama yılının sonunu beklemek zorunda kalır.

Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Durum

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı, dilediği zaman genel hükümlere göre fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiraya veren ise, kira ilişkisinin başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra, yine genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Uygulama Alanı

TBK m. 347'de düzenlenen on yıllık uzama süresi sonundaki sebepsiz fesih hakkı, yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerlidir; bu kapsam dışında kalan kiralamalarda (örneğin ürün kirası gibi) bu hüküm uygulanmaz.

Dava Süreci ve Zorunlu Arabuluculuk

Kiracı, süresinde yapılan bildirime rağmen taşınmazı tahliye etmezse, kiraya veren tahliye davası açabilir. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Önemli bir usul kuralı: 7445 sayılı Kanun'un 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklediği 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda -tahliye ve kira tespit davaları dahil- dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenmeden açılan dava, mahkemece usulden reddedilir.

• Kira ilişkinizin başlangıç tarihini ve önceki bildirimleri gösteren belgeleri saklayın.

• Üç aylık bildirim süresini titizlikle hesaplayın; usulsüz veya geç bildirim hakkın bir yıl ertelenmesine yol açar.

• Bildirimi, ileride ispat sorunu yaşamamak için yazılı ve tebliğ edildiği belgelenebilir şekilde yapın.

• Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk başvurusunu unutmayın.

Bu yazıdaki bilgiler güncel mevzuat esas alınarak hazırlanmış genel bilgilendirme niteliğindedir; her kira ilişkisinin kendine özgü sözleşme hükümleri ve delil durumu bulunduğundan hukuki tavsiye yerine geçmez. Dosyanızı değerlendirmemiz için Yılmaz Hukuk ve Danışmanlık Bürosu'na +90 553 007 93 97 numaralı telefondan ulaşabilir ya da web sitemizdeki iletişim formunu doldurabilirsiniz.