Kirasını Ödemeyen Kiracının Tahliyesi ve İcra Süreci

Kira bedelinin ödenmemesi, kiraya verenlerin en sık karşılaştığı sorunlardan biridir. Türk hukuku, bu duruma karşı birbirinden farklı işleyen birkaç hukuki yol tanır. Bu yazıda kira borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi için izlenebilecek yolları ve icra sürecini ele alıyoruz.

Yazılı İhtar Yoluyla Fesih (Temerrüt)

Kira bedelini ödemeyen kiracıya, kiraya veren yazılı bir ihtar göndererek borcun ödenmesi için kendisine kanunda öngörülen süreyi tanır. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa, kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir. Bu yol, borçlar hukukunun temerrüde ilişkin genel ilkeleriyle uyumlu olarak, konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü hükümlerle desteklenmiştir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

TBK'nın konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümleri, bir kira yılı içinde kiracıya kira bedelini ödemediği için iki haklı ihtar gönderilmiş olmasını, başlı başına bir tahliye sebebi olarak kabul eder. Bu yolda, ihtarların her birinin haklı ve usulüne uygun şekilde yapılmış olması, tahliye davasının başarısı açısından belirleyicidir.

İcra Yoluyla Tahliye (İİK m. 269 ve devamı)

Uygulamada en sık başvurulan ve nispeten hızlı işleyen yol, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle icra dairesi aracılığıyla başlatılan “tahliye istemli icra takibi”dir. Kiraya veren, icra dairesine başvurarak kiracıya hem borcu ödemesi hem de aksi hâlde tahliye edileceği ihtarını içeren bir icra emri gönderilmesini sağlar. Kiracı, bu icra emrine karşı yedi gün içinde itiraz edebilir; itiraz üzerine takip durur ve kiraya verenin itirazın kaldırılması veya iptali yoluna başvurması gerekir. Kiracı süresinde itiraz etmez ve borcu da ödemezse, kiraya veren otuz gün içinde icra mahkemesinden kiracının tahliyesini isteyebilir.

Hangi Yol Ne Zaman Tercih Edilmeli?

İcra yoluyla tahliye, borç miktarının net ve tartışmasız olduğu durumlarda nispeten hızlı sonuç verir. Buna karşılık, borcun miktarı veya varlığı tartışmalıysa ya da kiracı itiraz ederse, süreç itirazın kaldırılması veya itirazın iptali davasına taşınabilir; bu durumda dava genel mahkeme sürecine tabi olur.

Zorunlu Arabuluculuk İstisnası

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması kural olarak dava şartı olsa da, kanun koyucu bu kuralın dışında bir istisna öngörmüştür: kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin süreç, zorunlu arabuluculuk kapsamı dışında tutulmuştur. Buna karşılık, icra takibine yapılan itirazın genel mahkemede açılacak bir davayla (itirazın iptali gibi) çözülmesi gerektiği hâllerde, dava şartı arabuluculuğun aranıp aranmayacağı somut sürece göre değerlendirilmelidir.

• Kira ödemelerinin dekont ve makbuzlarını, olası bir tahliye sürecine karşı düzenli olarak saklayın.

• İhtarlarınızı noter kanalıyla veya yazılı olarak, tebliğ tarihini ispatlayabileceğiniz şekilde gönderin.

• İcra yoluyla tahliye sürecinde yedi günlük itiraz süresini ve otuz günlük tahliye isteme süresini titizlikle takip edin.

• Kiracıysanız ve ödeme yaptığınızı düşünüyorsanız, itirazınızı süresinde ve gerekçeli şekilde yapmanız büyük önem taşır.

Bu yazıdaki bilgiler güncel mevzuat esas alınarak hazırlanmış genel bilgilendirme niteliğindedir; her kira ilişkisinin kendine özgü sözleşme hükümleri ve delil durumu bulunduğundan hukuki tavsiye yerine geçmez. Dosyanızı değerlendirmemiz için Yılmaz Hukuk ve Danışmanlık Bürosu'na +90 553 007 93 97 numaralı telefondan ulaşabilir ya da web sitemizdeki iletişim formunu doldurabilirsiniz.