Kira Tespit Davası (Kira Artırım Davası) Şartları Nelerdir?

Taraflar yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeli konusunda anlaşamadığında başvurulan yol, kira tespit davasıdır. Bu yazıda kira tespit davasının hukuki dayanağını, açılma zamanını ve kararın hangi döneme etkili olacağını ele alıyoruz.

Kira Tespit Davası Nedir? (TBK m. 345)

TBK m. 347 uyarınca süresi dolan kira sözleşmeleri kendiliğinden bir yıl daha uzadığından, uzun yıllar süren bir kira ilişkisinde kira bedelinin başlangıçtaki tutarla aynı kalması hayatın olağan akışına uygun düşmez. Taraflar yeni dönem kira bedeli konusunda anlaşamazsa, kira bedelinin hâkim tarafından belirlenmesi için kira tespit davası açılabilir.

Dava Her Zaman Açılabilir mi?

TBK m. 345/1 uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava, teorik olarak her zaman açılabilir. Ancak aynı maddenin ikinci fıkrası, açılan davada verilecek kararın hangi dönem için etkili olacağını iki farklı ihtimale bağlar: Davacı, davasını yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün öncesinde açarsa, karar yeni dönemin başından itibaren etkili olur. Kiraya veren bu otuz günlük süre içinde kira bedelinin artırılacağına dair kiracıya yazılı bildirimde bulunmuşsa, davacı yeni dönemin herhangi bir zamanında dava açabilir ve karar yine dönem başından itibaren etkili olur. Bu iki yoldan biri izlenmezse, açılan dava kabul edilse dahi, tespit edilen yeni bedel ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanabilir.

Kira Artışında TÜFE Sınırının Rolü

Kira tespit davası, TBK m. 344'te öngörülen TÜFE'nin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranı sınırından bağımsız değildir. Sözleşmede bir artış oranı kararlaştırılmışsa ve bu oran yasal sınırı aşmıyorsa, taraflar arasında ayrıca bir tespit davasına gerek kalmayabilir; tespit davası özellikle tarafların anlaşamadığı veya sözleşmede geçerli bir artış hükmü bulunmayan hâllerde önem kazanır. Emsal kira bedelleri de tespit davasında hâkimin kararına esas teşkil eden önemli bir kriterdir.

Görevli Mahkeme ve Zorunlu Arabuluculuk

Kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Önemli bir usul kuralı: 7445 sayılı Kanun'un 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklediği 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda -tahliye ve kira tespit davaları dahil- dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenmeden açılan dava, mahkemece usulden reddedilir.

• Yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce dava açmaya veya kiracıya yazılı bildirimde bulunmaya özen gösterin; aksi hâlde kararın etkisi bir sonraki döneme kayar.

• Emsal kira bedellerini gösteren belgeleri (benzer taşınmazlara ait güncel kira sözleşmeleri, ilanlar) toplayın.

• Sözleşmenizdeki artış hükmünün TBK m. 344'teki TÜFE sınırını aşıp aşmadığını kontrol edin.

• Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk başvurusunu yapmayı unutmayın.

Bu yazıdaki bilgiler güncel mevzuat esas alınarak hazırlanmış genel bilgilendirme niteliğindedir; her kira ilişkisinin kendine özgü sözleşme hükümleri ve delil durumu bulunduğundan hukuki tavsiye yerine geçmez. Dosyanızı değerlendirmemiz için Yılmaz Hukuk ve Danışmanlık Bürosu'na +90 553 007 93 97 numaralı telefondan ulaşabilir ya da web sitemizdeki iletişim formunu doldurabilirsiniz.