Ev Sahibinin Depozitoyu Geri Vermemesi Halinde Yapılması Gerekenler

Kira ilişkisi sona erip taşınmaz tahliye edildikten sonra, kiraya verenin depozitoyu (güvence bedelini) haksız yere iade etmemesi sıkça karşılaşılan bir sorundur. Bu yazıda güvence bedelinin yasal çerçevesini ve iade edilmemesi hâlinde izlenebilecek yolları ele alıyoruz.

Güvence Bedelinin Yasal Sınırı ve Saklanma Şekli (TBK m. 342)

TBK m. 342 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz; aşan kısım geçersizdir ve kiracı tarafından geri istenebilir. Güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa, kiraya veren bu parayı kiracının onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırmak zorundadır; kıymetli evrak verilmişse bu da bir bankaya depo edilir. Banka, güvenceyi ancak iki tarafın ortak rızasıyla, kesinleşmiş bir icra takibiyle veya kesinleşmiş bir mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

İadenin Şartları ve Üç Aylık Bekleme Süresi

Depozito iadesi, kira ilişkisinin sona ermesi ve taşınmazın usulüne uygun şekilde tahliye edilip anahtarların teslim edilmesi şartlarına bağlıdır. TBK m. 342/3 uyarınca, kiraya veren kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlü hâle gelir.

Kiraya Veren Depozitodan Hangi Alacaklarını Mahsup Edebilir?

Güvence bedeli, yalnızca kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarını karşılamak amacıyla verilir; kiraya veren bunu keyfi biçimde kullanamaz. Ödenmemiş kira bedelleri, ödenmemiş aidat ve ortak gider borçları, kiracının kusurundan kaynaklanan hasar bedelleri ve varsa ödenmemiş fatura borçları, depozitodan mahsup edilebilecek başlıca kalemlerdir. Buna karşılık, taşınmazın normal kullanımından kaynaklanan olağan yıpranma ve eskime, depozitodan kesilemez; bu tür bir kesinti için kiraya verenin ispat yükü altında olduğu unutulmamalıdır.

Depozito İadesi İçin İzlenecek Yol

Depozito iade edilmiyorsa, öncelikle kiraya verene yazılı bir ihtar (mümkünse noter kanalıyla) göndererek makul bir süre içinde iadenin talep edilmesi önerilir. Sonuç alınamazsa, depozito miktarı ve ödendiği belgelerle (banka dekontu, sözleşme, makbuz) ispatlanabiliyorsa doğrudan icra takibi başlatılabilir; aksi hâlde Sulh Hukuk Mahkemesi'nde alacak davası açılması gerekir.

Zorunlu Arabuluculuk

Depozito iadesi de kira ilişkisinden kaynaklanan bir uyuşmazlık olduğundan, dava yoluna gidilmesi hâlinde önemli bir usul kuralı: 7445 sayılı Kanun'un 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklediği 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda -tahliye ve kira tespit davaları dahil- dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenmeden açılan dava, mahkemece usulden reddedilir.

• Depozito ödemenizi gösteren dekont, makbuz veya sözleşme maddesini saklayın.

• Tahliye sırasında taşınmazın durumunu gösteren fotoğraf/tutanak alın; bu, olağan yıpranma ile kusurlu hasarı ayırt etmeye yarar.

• Anahtar teslimini mutlaka belgeleyin; imzalı bir teslim tutanağı veya noter aracılığıyla teslim tercih edin.

• İade talebinizi önce yazılı ihtarla, sonuç alamazsanız icra veya dava yoluyla takip edin.

Bu yazıdaki bilgiler güncel mevzuat esas alınarak hazırlanmış genel bilgilendirme niteliğindedir; her kira ilişkisinin kendine özgü sözleşme hükümleri ve delil durumu bulunduğundan hukuki tavsiye yerine geçmez. Dosyanızı değerlendirmemiz için Yılmaz Hukuk ve Danışmanlık Bürosu'na +90 553 007 93 97 numaralı telefondan ulaşabilir ya da web sitemizdeki iletişim formunu doldurabilirsiniz.