Kamulaştırma (İstimlak) Bedelinin Tespiti Davası

Kamu yararı amacıyla özel mülkiyetteki bir taşınmaza el konulması anlamına gelen kamulaştırma, Anayasa'nın güvence altına aldığı mülkiyet hakkının istisnai bir sınırlamasıdır ve ancak taşınmazın gerçek karşılığının (rayiç bedelinin) ödenmesi şartıyla mümkündür. Bu yazıda kamulaştırma bedelinin nasıl tespit edildiğini ve malikin bu bedele itiraz yollarını ele alıyoruz.

Kamulaştırma Süreci Nasıl İşler?

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uyarınca süreç, ilgili idarenin kamu yararı kararı almasıyla başlar. İdare, öncelikle malikle uzlaşma yoluyla satın alma usulünü dener; bu aşamada taşınmaz için bir bedel teklif edilir ve malikle görüşmeler yapılır. Uzlaşma sağlanamazsa, idare Asliye Hukuk Mahkemesi'nde “kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili” davası açar (2942 sayılı Kanun m. 10).

Bedel Nasıl Tespit Edilir?

Mahkeme, davanın açılmasının ardından taşınmazın bulunduğu yere giderek keşif yapar; bu keşfe hâkim, zabıt kâtibi, idare temsilcisi, malik (veya vekili) ile inşaat mühendisi, ziraat mühendisi ve mülk bilirkişisi gibi uzmanlardan oluşan bir bilirkişi heyeti katılır. Bilirkişiler taşınmazı yerinde inceleyerek, taşınmazın niteliğini, konumunu, emsal satış değerlerini ve objektif kıymet unsurlarını dikkate alan gerekçeli bir değerleme raporu hazırlar. Bedel belirlenirken, taşınmaz malikinin ne sebepsiz zenginleşmesine ne de fakirleşmesine yol açmayacak, gerçek piyasa değerini yansıtan bir tutarın belirlenmesi esastır.

Bedelin Bankaya Depo Edilmesi

Mahkeme tarafından tespit edilen bedelin, idare tarafından on beş gün içinde bankaya depo edilmesi gerekir. Bedel bu süre içinde depo edilmezse dava reddedilir ve kamulaştırma işlemi sona erer; bedel depo edilirse, taşınmazın kamulaştırılmasına ve idare adına tesciline karar verilir.

Malikin Bedel Artırım Davası (2942 sayılı Kanun m. 14)

Taşınmaz maliki, idare tarafından tespit edilen veya mahkemece belirlenen bedeli düşük bulursa, kamulaştırma işlemine ilişkin tebligattan itibaren otuz gün içinde, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi'nde bedel artırım davası açabilir. Bu süre hak düşürücüdür; geçirilmesi hâlinde malik, bedelin artırılmasını talep etme hakkını kalıcı olarak kaybeder. Bu davada da mahkeme, benzer şekilde bilirkişi keşfi yaptırarak taşınmazın gerçek değerini tespit eder ve idarece ödenen bedelle gerçek değer arasındaki farkın malike ödenmesine karar verir.

Gecikme Faizi

Kamulaştırma bedelinin tespiti davasının, kanunda öngörülen dört aylık süre içinde sonuçlandırılamaması hâlinde, bu sürenin dolduğu tarihten karar tarihine kadar geçen süre için bedele yasal faiz işletilir; bedel artırım davasında belirlenen fark bedel de dava tarihinden itibaren faize tabi tutulur.

Kamulaştırma İşleminin Kendisine İtiraz

Malik, yalnızca bedele değil, kamulaştırma kararının kendisine (kamu yararı kararının hukuka uygunluğuna) de itiraz etmek istiyorsa, bu talebini bedel davasından ayrı olarak, ilgili işlemin tebliğinden itibaren otuz gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açarak ileri sürmelidir. Bu iptal davası açılırsa, Asliye Hukuk Mahkemesi'ndeki bedel davası, iptal davasının sonucu belli oluncaya kadar bekletici mesele yapılabilir.

Kamulaştırmasız El Atma ve Geri Alma Hakkı

İdare, herhangi bir kamulaştırma işlemi yapmaksızın fiilen bir taşınmaza el koymuşsa, malik “kamulaştırmasız el atma” davası açarak bedelini talep edebilir; bu dava herhangi bir süreye tabi değildir. Öte yandan, kamulaştırma bedeli ödenip taşınmaz idare adına tescil edildikten sonra, beş yıl içinde kamulaştırma amacına yönelik hiçbir işlem yapılmazsa, eski malik taşınmazını geri almak üzere “geri alma” davası açabilir (2942 sayılı Kanun m. 23).

• İdarenin teklif ettiği bedeli hemen kabul etmeden önce, benzer nitelikteki taşınmazların güncel emsal değerlerini araştırın.

• Bedel artırım davası için otuz günlük süreyi kesinlikle kaçırmayın; bu süre hak düşürücüdür.

• Uzlaşma aşamasında satın alma tutanağı imzalarsanız, sonradan bedel artırım davası açma imkânınızın ortadan kalkabileceğini unutmayın.

• Hem bedele hem de kamulaştırma kararının kendisine itirazınız varsa, bu iki talebi ayrı yargı yollarında (adli ve idari) ayrı ayrı takip etmeniz gerektiğini bilin.

Bu yazıdaki bilgiler güncel mevzuat esas alınarak hazırlanmış genel bilgilendirme niteliğindedir; her idari işlemin kendine özgü şartları bulunduğundan hukuki tavsiye yerine geçmez. Dosyanızı değerlendirmemiz için Yılmaz Hukuk ve Danışmanlık Bürosu'na +90 553 007 93 97 numaralı telefondan ulaşabilir ya da web sitemizdeki iletişim formunu doldurabilirsiniz.